Como o Locador Pode Retomar o Imóvel Rapidamente: Entenda Como Funciona a Liminar no Processo de Despejo

A inadimplência do inquilino ou a recusa em desocupar o imóvel é uma das situações mais frustrantes para qualquer proprietário. Além do prejuízo financeiro, o locador se vê, muitas vezes, de mãos atadas diante da morosidade da Justiça. No entanto, o que poucos sabem é que a lei oferece meios eficazes para reaver o imóvel de forma rápida e segura, especialmente através da liminar no processo de despejo.

A relação locatícia, embora contratual, é regida por regras que buscam equilibrar os direitos de ambas as partes. A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece os mecanismos que protegem o direito de propriedade e permitem que o locador não permaneça indefinidamente prejudicado por um locatário inadimplente ou resistente à desocupação.

Nessas hipóteses, o ordenamento jurídico disponibiliza instrumentos processuais específicos para recompor a posse e tutelar o patrimônio do locador, sendo o processo judicial de despejo o meio adequado para tanto. E, dentro desse processo, existe a possibilidade de o juiz autorizar a desocupação imediata do imóvel — antes mesmo da sentença — quando preenchidos certos requisitos legais.

Em outras palavras, o proprietário pode obter uma decisão judicial liminar que determina a saída do inquilino ainda no início da ação, sem precisar aguardar meses até o julgamento final. Essa é uma medida legítima, amparada pela legislação, que busca restabelecer rapidamente o direito do locador e evitar que o prejuízo se prolongue.

1. O que é a Liminar e por que ela é tão importante

A liminar, também chamada de medida de urgência, é uma decisão provisória concedida pelo juiz logo no início do processo, quando há provas suficientes de que o locador tem razão e há risco de dano na demora. Está prevista no Livro V do Código de Processo Civil e tem como finalidade assegurar a efetividade da Justiça e proteger o direito do proprietário.

No contexto da locação, essa medida é essencial: permite que o juiz determine a desocupação imediata do imóvel, evitando que o locador espere indefinidamente para reaver sua propriedade.

O que diz a Lei

As tutelas provisórias são reguladas pelo Código de Processo Civil a partir do art. 294, que prevê:

“Art. 294. A tutela provisória pode fundamentar-se em urgência ou evidência.

Parágrafo único. A tutela provisória de urgência, cautelar ou antecipada, pode ser concedida em caráter antecedente ou incidental.”

Entretanto, por se tratar de um procedimento especial, a ação de despejo possui regramento próprio, disciplinado pela Lei nº 8.245/91. O art. 59, § 1º, dispõe expressamente que o juiz poderá conceder liminar para desocupação em quinze dias, sem a necessidade de ouvir o inquilino previamente, desde que o locador preste caução equivalente a três meses de aluguel.

Importante salientar que, a depender do caso, o caução previsto no artigo supracitado poderá ser dispensado.

Essa medida visa dar maior agilidade ao processo e proteger o proprietário que age de boa-fé, evitando a ocupação indevida do seu imóvel.

2. Em quais situações a liminar pode ser concedida

A lei prevê várias hipóteses em que o juiz pode deferir o despejo liminarmente, dentre elas:

• Falta de pagamento de aluguéis e encargos, quando não houver garantia vigente (como fiança, caução ou seguro-fiança);

• Término do contrato por prazo determinado, com o inquilino permanecendo no imóvel sem autorização;

• Falta de apresentação de nova garantia, quando a anterior deixou de existir;

• Uso irregular do imóvel, diverso da finalidade contratual;

• Descumprimento contratual grave, como danos, sublocação não autorizada ou outras infrações.

Em todas essas hipóteses, o juiz avaliará se há probabilidade do direito e risco de dano pela demora, conforme determina o Código de Processo Civil.

3. O procedimento e o prazo de desocupação

Concedida a liminar, o inquilino é intimado a desocupar o imóvel em até 15 dias, contados da notificação realizada pelo oficial de justiça. Caso não cumpra voluntariamente a ordem, o despejo é executado de forma coercitiva, com auxílio de oficial de justiça e, se necessário, força policial.

Na prática, isso significa que o locador pode reaver seu imóvel em poucas semanas, desde que o pedido liminar seja formulado corretamente e acompanhado da documentação necessária.

4. Documentos e provas que aumentam as chances de êxito

Para que a liminar seja concedida, é essencial que a petição inicial esteja bem instruída. Os documentos que devem acompanhar o pedido incluem:

• Contrato de locação;

• Comprovantes de inadimplência (boletos, recibos, extratos);

• Notificações extrajudiciais enviadas ao locatário;

• Prova de inexistência de garantia locatícia;

• Registros de comunicações sobre descumprimento contratual.

Quanto mais bem estruturado o pedido, maior a probabilidade de o juiz deferir a liminar logo no início da ação.

5. Por que contar com apoio jurídico especializado faz a diferença

A ação de despejo com pedido liminar exige técnica jurídica apurada e fundamentação precisa. Pequenas falhas na petição inicial podem resultar no indeferimento da medida, prolongando a ocupação irregular e ampliando o prejuízo do locador.

Por isso, contar com o apoio de um advogado especializado em Direito Imobiliário é fundamental. Um profissional experiente saberá reunir as provas corretas, demonstrar a urgência e elaborar uma petição estratégica, maximizando as chances de êxito.